距離1月10日國務院的“國十一條”政策出臺1個多月后，全國“兩會”召開前夕，北京、南京、成都等地調(diào)控樓市的措施密集出臺，內(nèi)容涉及土地市場整頓、房地產(chǎn)信貸等諸多方面。上周四，廣東也出臺了“粵四條”，作為落實和貫徹及執(zhí)行“國十一條”配套文件的具體措施。總體而言，目前幾個城市出臺的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控細則均與“國十一條”調(diào)控思路保持了高度一致。多數(shù)政策都是此前已經(jīng)開始執(zhí)行的條款，并沒有突出的調(diào)控亮點出現(xiàn)，基本上比較溫和。

    不少人對于這一輪調(diào)控心存疑惑：會否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍？事實上，在以往幾次房地產(chǎn)宏調(diào)政策出臺后，樓價反而出現(xiàn)報復性反彈。這一回，房價新“拐點”會不會真的出現(xiàn)？

　　樓市調(diào)控越來越精準

　　此次“國十一條”各地細則出臺后，效果如何令人關(guān)注。許多文章指出樓市新政成敗在于執(zhí)行力，有識之士指出，完善合理的政策是有效調(diào)控的前提，其次在于執(zhí)行力。

　　對比歷次出臺的樓市新政，不難發(fā)現(xiàn)監(jiān)管層對樓市現(xiàn)狀認識越來越透，把脈下藥越來越準。如“國十一條”比此前的“國四條”措施更具體、更深入，所提出的探索土地出讓制度綜合評標方法，就是一個重要的思路轉(zhuǎn)變，直指“地王”和囤地現(xiàn)象；再如，針對國企頻拿“地王”、樓市“國進民退”現(xiàn)象，《通知》要求“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”。無疑，這些針對性措施將能很好地為樓市療傷。

　　中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立撰文指出，“國十一條”與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調(diào)控與2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控進行比較可以看出，“國十一條”有不少新意。

　　首先，出臺時間與以前歷次調(diào)控不一樣。從過去的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺一般都在3月份兩會之后。2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是在3月份之后出臺的，在年末出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策這還是第一次。尹中立分析原因認為，一是迪拜世界債務違約事件，二是去年11月份房價上漲過快。

　　其次，以前的調(diào)控主要注重抑制住房需求，這次調(diào)控在抑制住房需求的同時積極增加住房供給，進行雙向調(diào)節(jié)。

　　據(jù)悉，本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前幾年有較大的差異，此次宏觀經(jīng)濟不存在過熱的問題，政府調(diào)控房價就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時抑制需求的膨脹(實行差別化的信貸政策)。因此，當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富。

　　尹中立相信，只要這些措施基本得到落實，控制房價的效果一定會比以前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。

　　開發(fā)商仍可鉆空子

　　不過，隨著各地出臺的實施細則，也有人認為調(diào)控太過于溫和，預料市場影響力甚微，開發(fā)商也還是有空子可鉆。

　　北京樓市調(diào)控的11條出臺后，市場反應比較平靜。中原地產(chǎn)市場研究部對200組客戶的抽樣調(diào)查顯示，81%的客戶認為北京的11條政策不會對房地產(chǎn)市場有打壓作用。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然北京11條涉及“提高首付比例、增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收和限制境外人士購房”，對需求有一定的抑制作用。但上述很多條款在春節(jié)前已經(jīng)被市場所消化，新政的出臺恰恰可以消除市場上的一些觀望情緒，對市場來說反而可能是利好。

　　廣州市國土房管局有關(guān)人士了解到，“粵四條”很多政策廣州已在實施，因此廣州未必會就此再出臺措施。如果出臺穗版“國十一條”，也是對目前實施措施進行重申強調(diào)。“粵四條”比較特別的是，提出一手房公開銷售24小時之前，要按照“一套房一標價”的方式明碼標價。接下來，廣州市還將就此研究實施的方式，方向可能是在網(wǎng)上提前公開一手房的每套價格。

　　對此，有行家表示，從政策本身來看，該政策意義不是很大。所謂“上有政策、下有對策”，開發(fā)商可鉆的空子比較多。知名房產(chǎn)專家韓世同認為，開發(fā)商在銷售一棟樓的前一天，公布整棟樓所有單位的銷售價格，開發(fā)商可以通過定價來賣房，將90%的單位定價高于剩下10%的單位。這樣，買家依然會首選10%的價格較低單位，開發(fā)商優(yōu)先銷售某些單位的目的也就達到了。

　　地產(chǎn)專家謝逸楓認為，開發(fā)商在銷售24小時前標價，意義確實不大，畢竟這個完全是開發(fā)商自己操縱的。“政府在監(jiān)督上一直存在‘真空’。開發(fā)商在開盤前2小時內(nèi)公布價格，而地方政府的監(jiān)督人員也不可能到廣州這么多的樓盤去調(diào)查或監(jiān)督的。同時，開發(fā)商推后開盤時間或提前認購時間及采取不開盤的方式，通知客戶前去選房簽定合同，這些都是非常難監(jiān)督的。”

各地樓市調(diào)控政策一覽

　　北京 調(diào)控力度比中央更嚴

　　北京市11個相關(guān)職能部門于2月21日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)(2010)4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》?！?/p>

　　《意見》要求，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。

取得商品房預售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。

　　南京 叫停公積金二次貸款　

　　從2月23日開始，南京個人住房公積金的最高可貸額度，由現(xiàn)行的30萬元調(diào)整為20萬元，即夫妻雙方最高可貸額度由60萬元調(diào)整為40萬元，同時暫停發(fā)放二次以上個人住房公積金貸款。夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的職工，無論貸款是否結(jié)清，再次購房申請公積金貸款的均暫不辦理。

　　成都 加強土地利用管理

　　成都市政府下發(fā)了《關(guān)于進一步加強土地利用管理工作的緊急通知》，土地閑置1年以上不滿2年的，按土地出讓價款的20%征收土地閑置費。

　　廣東 賣樓前1天要網(wǎng)上明碼標價

　　2月26日，廣東省政府信息網(wǎng)上公布了《轉(zhuǎn)發(fā)國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：增加普通商品住房和保障性住房的有效供應，全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，抑制投資投機性購房需求，加強對房地產(chǎn)市場秩序的監(jiān)督規(guī)范。

　　“粵四條”比較特別的是，提出一手房公開銷售24小時之前，要按照“一套房一標價”的方式明碼標價。

國務院歷次調(diào)控回顧

　　【國八條】

　　時間：2005年4月28日

　　出處：國務院出臺“加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施”

政策基調(diào)：穩(wěn)定房價

　　措辭變化：比較單純地關(guān)注房價問題

　　內(nèi)容亮點：“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”被著重提了出來，并指出要“強化規(guī)劃調(diào)控”，“改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。

　　市場影響：房地產(chǎn)市場只出現(xiàn)了短暫的觀望，但北京、深圳等城市的房價卻出現(xiàn)較大幅度的上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域三大問題(大城市房價上漲過快、住房供應結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序混亂)沒有得到根本解決。

　　后續(xù)反應：上海的商品房控制在7038元/平方米；北京商品房價格從5575元/平方米上漲到7480元/平方米。

　　【國六條】

　　時間：2006年5月17日

　　出處：國務院常務會議通過了《中華人民共和國測繪成果管理條例(修訂草案)》

　　政策基調(diào)：穩(wěn)定房價

　　措辭變化：政策從2005年的“全面開花”向2006年的“精確制導”過渡，措施更為細致，問題針對性被強化，而調(diào)節(jié)方法也從過去的土地金融兩個領(lǐng)域擴大到運用等更多手段。

　　內(nèi)容亮點：延續(xù)了“國八條”加強中小戶型供應和廉租房建設(shè)的思路，首次提出“90/70”政策。

　　市場影響：政策被逐漸架空，高價賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項目巨額放貸的做法在地方仍大量存在。

　　后續(xù)反應：北京商品房屋銷售價格比上年上漲11.4%；深圳出現(xiàn)大幅增長，截至2007年11月，商品房平均價格已攀升至1.5萬元/平方米。

　　【國四條】【國十一條】

　　時間：2009年12月14日、2010年1月10日

　　出處：國務院常務會議提出四條政策；國務院辦公廳10日發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》

　　政策基調(diào)：遏制房價過快上漲

　　措辭變化：從08年底開始的鼓勵、促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)被目前調(diào)控政策取代，房地產(chǎn)政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機”。

　　內(nèi)容亮點：繼續(xù)強調(diào)加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)和廉租房建設(shè)；首次提出實施差別化的住房稅收政策和信貸政策，以及規(guī)范央企在房地產(chǎn)市場的投資行為。

　　市場影響：被視為打壓房地產(chǎn)市場重要信號，但是明年仍然會實行寬松的貨幣政策，加上目前市場存量等因素，業(yè)內(nèi)人士懷疑“國四條”、“國十一條”是否能起到遏制房價過快上漲的作用。

　　后續(xù)反應：隨著樓市調(diào)控政策密集出臺，一路飆漲的房價漸露疲態(tài)，一線城市在春節(jié)期間樓市的成交非常淡靜。